想租賃光伏屋頂？產權、合法性、合同、租賃期限缺一不可！
屋頂分布式光伏項目由于不受規模指標限制，日益受到投資業主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，
屋頂分布式光伏項目由于不受規模指標限制，日益受到投資業主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，屋頂業主方可能出現破產、被司法機關查封，或者將屋頂抵押出售等情形。天在選擇分布式屋頂時，投資商必須明確的4個事項。
01 房屋本身合法，無被拆除、禁用風險
依據相關法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：
1. 未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設；
2. 未經消防驗收或消防驗收不合格；
3. 建設單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為。
如何規避風險：
承租人在簽署租賃合同之前，應首先要求房屋業主提供四證：建設工程規劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明、房屋產權證明。
02 屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封
根據相關法律，發生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約：
1. 在簽署屋頂租賃協議前，房屋已經被抵押。債務到期，屋頂業主（抵押人）還未清償債務，債權人對其拍賣、變賣導致所有權發生變化；
2. 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何規避風險：
1 .建議承租方在簽訂屋頂租賃協議前，前往當地的不動產登記部門對出租方提供房屋、土地的產權進行調查，了解房屋、土地上是否存在抵押權。
2. 在屋頂租賃協議或能源管理協議中增加因抵押權人實行抵押權的特別賠償條款；或者與抵押權人約定在其行使抵押權后繼續維持租賃合同效力。
03 屋頂出租房有權簽合同
1. 建筑物產權分散問題:
業主對建筑物專有部分享有單獨所有權，即對該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權；業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務；共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。
專有部分：一棟建筑物內區分出的住宅或者商業用房等單元。
共有部分：指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構造部分由全體業主共同使用。
如何規避風險：
對于住宅樓、大型市場等建筑物的屋頂，由于產權較為分散，其屋頂的出租、利用需要按照業主委員會或業主大會的議事規則，經過合法有效的民主決策程序后方可進行租賃。建議事先做好建筑物產權權屬的調查，規避相關風險。
屋頂承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
2. 承租人轉租問題
屋頂承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
如何規避風險：
承租方在簽訂租賃合同時應確認轉租人的出租行為是否經過出租人的同意，要求出租人出示房屋所有權人允許其轉租房屋的授權委托書，并在租賃合同中明確約定轉租人違反上述規定時應承擔的違約責任。
04 合同期限是有效的
屋頂租賃合同期最長20年。
就屋頂租賃協議而言，屬于我國《合同法》規定的租賃合同，根據《合同法》的規定：租賃合同期限不得超過20，超過部分無效。
如何規避風險：
分布式光伏項目一般項目為25年，建議在合同中約定租賃期限為20年，同時約定協議到期之后，雙方對該協議以補充協議形式續簽5年。
光伏憑借國家政策支持和自身清潔環保的優勢，博得了很多投資者的青睞。正如天天開篇所說的一樣，光伏投資是長期投資，所以在租賃房屋屋頂時要充分考慮以上因素，合理規避風險，才能將光伏收益最大化。
責任編輯：lixin
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