屋頂分布式光伏項(xiàng)目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾巍Ｔ谶x擇分布式屋頂時(shí)，投資商要必須明確以下四個(gè)事項(xiàng)。

房屋本身合法，無(wú)被拆除、禁用風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)相關(guān)法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)；

2、未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格；

3、建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中存在違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

承租人在簽署租賃合同之前，應(yīng)首先要求房屋業(yè)主提供四證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　　屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封

根據(jù)相關(guān)法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無(wú)法履約：

1、在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主（抵押人）還未清償債務(wù)，債權(quán)人對(duì)其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化；

　　2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。

　　2、在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)的特別賠償條款；或者與抵押權(quán)人約定在其行使抵押權(quán)后繼續(xù)維持租賃合同效力。

屋頂出租房有權(quán)簽合同

　　1. 建筑物產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題:

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，即對(duì)該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)；業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)；共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　專有部分：一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。

　　共有部分：指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分由全體業(yè)主共同使用。

　　如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

　　對(duì)于住宅樓、大型市場(chǎng)等建筑物的屋頂，由于產(chǎn)權(quán)較為分散，其屋頂?shù)某鲎狻⒗眯枰凑諛I(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，經(jīng)過(guò)合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。建議事先做好建筑物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
　　屋頂承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。      

2. 承租人轉(zhuǎn)租問(wèn)題

　　屋頂承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

承租方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過(guò)出租人的同意，要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租房屋的授權(quán)委托書，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

合同期限是有效的

屋頂租賃合同期最長(zhǎng)20年。就屋頂租賃協(xié)議而言，屬于我國(guó)《合同法》規(guī)定的租賃合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定：租賃合同期限不得超過(guò)20，超過(guò)部分無(wú)效。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

分布式光伏項(xiàng)目一般項(xiàng)目為25年，建議在合同中約定租賃期限為20年，同時(shí)約定協(xié)議到期之后，雙方對(duì)該協(xié)議以補(bǔ)充協(xié)議形式續(xù)簽5年。

光伏憑借國(guó)家政策支持和自身清潔環(huán)保的優(yōu)勢(shì)，博得了很多投資者的青睞。正如天天開篇所說(shuō)的一樣，光伏投資是長(zhǎng)期投資，所以在租賃房屋屋頂時(shí)要充分考慮以上因素，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能將光伏收益最大化。