改革開放40周年，中國產業園區也將進入招商引資發展的嶄新階段。在現階段，傳統三板斧式的招商引資模式已經遠遠不能滿足新形勢下的競爭要求，暴露出諸多的問題，而一些園區招商創新模式開始陸續出現，沖擊著既有的傳統園區模式，引領著全新的園區招商引資范式。

01、園區PPP模式

園區PPP模式，就是政府與社會資本基于產業園區這個公共服務產品的開發運營進行高度合作，以更具活力的完全市場化的手段提升產業園區的運營效率，以平臺整合的思維與路徑去進行軟硬件的搭建，以及產業的集聚與服務，并從園區的長期運營之中獲取合理收益的模式。

這種模式的開發區通常確定一個較長的運營期限，劃清政府與市場邊界，嚴格界定好角色權益，使有能力、專業化的園區運營商、服務商成為參與產業園區市場化運營的重要力量。

隨著政企雙方的利益訴求捆綁在一起，趨于一致，就能夠各顯其能，勠力同心于產業園區的整個生命周期之中，著眼于長遠的規劃和穩定的運營，從開發到招商到城市與產業運營，制造多個發力點。

案列：華夏幸福的產業新城PPP模式已經被財政部和發改委等多個層面所認可，并在全國乃至全球進行復制，根據統計，從2016年到2017年，華夏幸福中標的PPP項目達到64個，運營園區總面積達到1957平方公里，中標金額達到3509億元，占全國累計PPP項目成交總金額的比重近4%。從廣義維度來看，這種政企合伙進行區域產城開發運營的模式乃大勢所趨，無可爭議。

02、基金招商模式

想要在當前國內激烈的招商引資競爭中分得一杯羹，無異于“虎口里奪食，狼嘴里搶肉”，光有勇氣和魄力，光是腿腳勤優惠大，已經不是什么了不得的優勢了，傳統粗糙、低效的坐地招商行將就木，新時期的園區招商，還真得需要一些技術含量和資本含量。目前，國內已經有很多產業地產商和產業園區在充分利用資本的催化和杠桿作用，探索出了一種產融結合的園區基金招商新模式，這幾乎已經成為了產業園區招商的一種標配。

案列：2017年，廣州市通過國有投資平臺凱得科技成立一支投資基金，對GE全球醫療生命科學板塊最重要的合作伙伴百濟神州的生物藥項目進行投資，推動其落戶中新廣州知識城。在該項目的22億元投資當中，百濟神州自有資金只有2億元，其余20億元則是基金股權投資、股東貸款和銀行商業貸款。

按照廣州市政府的話說，這種方式就是把財政資金注入國企，再以合資模式與產業形成“命運共同體”，既給落戶企業解決后顧之憂，吃下定心丸，同時這種重磅項目的回報率也是非?？捎^的，有助于這種政府投融資平臺本身的轉型。

03、投資營商模式

投資營商更強調的是戰略上的協同，以產業落地促園區形成。

某種程度上，投資營商與基金招商本質相同，都是以資本手段促進產業落地進入園區，但在技術層面的具體操作、進入退出以及投資順序方面有所區別。

這里面不乏一些創新式的“產、融、園”結合模式大膽設想，是一個嚴密的“資本招商+資產增值+資本運作”的邏輯鏈條。

第一步是收購相關的有潛力的企業，形成一個貫穿上下游的產業鏈，可以互相提供市場訂單，形成緊密的價值鏈；

第二步，與地方政府洽談，開發產業園區，將這些企業投進去，并以其為核心，吸引更多的企業進來，形成聚變效應。

案列：華夏幸福在固安、霸州分別斥巨資建設第6代AMOLED面板生產線項目和AMOLED顯示模組項目，目前，華夏幸福掌門人王文學已經將AMOLED概念產業置入了剛剛易主“華夏系”并且基本清殼完畢的上市公司黑牛食品中，黑市食品還聯合知合資本共同設立發起了百億級的“河北新型顯示產業發展基金”。

2017年12月21日，王文學又通過知合控股旗下的拉薩知合創新科技有限公司收購浙江合眾新新能源汽車有限公司，就是一次典型的投資營商，而此前，知合創新已經控制了一批具有新概念的汽車鏈條上下游公司，這對其在全國產業新城與“汽車小鎮”的打造和落地投資額收益大有裨益。

04、眾創孵化模式

這是一種完善園區閉環生態的做法，目前很多政府園區平臺都在這樣操作，僅僅依靠外部招商，逐漸空間逼仄，而很多眾創孵化空間出來的企業又會大量流失到外部去，以“眾創孵化+園區招商”，就是成為一種生態閉環式的對接模式——很多早期的初創團隊在眾創空間和孵化器中成長起來，水到渠成地落戶在園區當中，從而解決了園區這個生態森林良性循環的問題。而這種模式，又可以和前面的基金招商模式與投資營商模式結合起來，效果更佳，更持久。

案列：張江高科從2015年開始推出了“895創業營”，以目前擁有的近10萬平方米孵化器，通過國內國外、線上線下平臺，匯聚優秀創新項目，“895創業營”已經成為園區培育優質種子、聚集新興產業潛力的搖籃。

截至第四季開營，張江高科已從國內外海選項目800個，入營項目130個，項目總估值超過80億元，獲風險投資30多個，獲信貸授信10家，陪練陣容超越百人，投資機構可投資總額超過100億元。張江高科同時引入硅谷天使基金會、中以創新孵化中心等與園區項目對接，為園區培養本土引擎儲備了“好苗子”。

05、雙向對流模式

顧名思義，是指兩個區域之間的商戶資源雙向對流互通，尤其在當前園區國際化的大潮下，這種雙向對流模式越發有用武之地。

中國的企業有走出去的愿望，國外的企業有走進來的想法，產業園區通過搭建平臺渠道，促進中外企業雙向互通的可能性，這種全新的招商模式能夠達成互利共贏，已經有越來越多的園區和企業在嘗試，甚至還被成都高新區提煉為“TSPPP——全球科技園區命運共同體”。

案列：2018年1月25日，成都高新區在瑞士達沃斯論壇上代表中國園區提出了“全球頂級科技園區合伙人計劃(TSPPP)”。這個計劃響應的正是一年前習總書記在達沃斯論壇上提出的“人類命運共同體”，希望打造一個鏈接全球頂級科技園區和創新區域的國際化網絡平臺。

這是中國產業園區第一次系統性地明晰闡述打破物理和地理邊界，形成一種全新的“系統集成、聯動發展”的網絡化園區模式，致力于更好地利用國際國內兩個市場、兩種資源，實現國內與國際的互動合作、對內改革與對外開放的相互促進。這其實也就是全球化資源配置背景下的中國園區3.0版題中之義。

06、反向操作模式

這是一種專門針對于商貿物流這個領域的創新式招商玩法。我們知道，一直以來所謂的商貿物流城，都是一種變相的商業地產形態，打著產業集群的名義在賣商鋪，但是賣完了商鋪以后就成為了鬼城，物流、生活、生產配套都是嚴重不足，商貿和物流之間是嚴重脫節的。這也是很多城市的一個招商餡餅變陷阱的尷尬局面。

而我們說的這個“反向操作模式”，則是先有物流倉儲，真正有物流倉儲需求的客戶，可以以更便宜的價格拿到前面的商鋪，構成一種“前店后倉”的形態

。這個商鋪的需求是實實在在而非投資投機式的，從而保證商貿和物流真正的捆綁在一起，有可能實現一種創新式的可持續發展。

案列：這個案例就是寶灣物流與母公司中國南山集團在合肥共同操作的項目——合肥寶灣國際物流中心。它打出的概念就是第五代物流園區——物流綜合體，物流倉儲和產業配套的比例達到5:5，先有倉儲，再有商貿，這種倒推式的反向招商模式的確較為創新，理論上也的確能夠解決以往商貿與物流貌合神離的痛點。

07、聯合招商模式

所謂的聯合招商模式，在商業地產里叫做“主力店”“旗艦店”，不同的是，產業園區的主力店和旗艦店聚集的并非人氣、人流，而是實實在在的產業鏈效應，這就讓這個主力店、旗艦店本身就成為一個最強有力的招商工具。在一個產業園區當中如果能夠有一個具有強大號召力的主力客戶與運營商捆綁在一起招商的話，往往能夠起到事半功倍的效果，前提是你能夠找到這個主力客戶，并且給對方帶來真正的重大利益。

案列：最經典的大連軟件園，就是一個典型的聯合招商案例，“孫劉聯盟”，孫蔭環找到了東軟的劉積仁，東軟這個旗艦店強大的產業號召力，以及二者合辦的東軟學院，為大連軟件園早期的招商引資起到了非常重要的作用；

現在產業市鎮運營商宏泰發展也非常注重使用這種聯合招商模式，包括在湖北鄂州與順豐合資建設機場與空港新城，在全國范圍與中航通飛聯手打造通航小鎮等；而政府性園區也越來越擅長使用聯合招商模式，例如青島開發區，就和中電光谷、海爾集團等，建立聯合招商小組，制定聯合會議機制，共同籌劃研究項目，共同赴外地開展定向性的主題招商，也取得了十分不俗的效果。

08、整體搬遷模式

一般來講這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市場口都有相當的把握才可能做到，而一旦成功，這其中的紅利可非同小可，尤其在產業新城領域的華夏幸福、宏泰發展和商貿物流領域的華南城、卓爾集團，都曾經在這股潮流中獲益匪淺，它們能夠走向資本市場很大程度上是受益于這種整體遷移模式的紅利。

案列：現在最當紅的雄安新區，采取的就是這種整體遷移模式，據說已經有近百家央企將要浩浩蕩蕩的遷往雄安新區，當然這種整體遷移的招商模式是絕對復制不了的。另外，還有北京的60多家生物醫藥企業搬遷到滄州臨港經開區內的“北京生物醫藥產業園”；北京大紅門地區服裝批發市場、動物園服裝批發市場向廊坊市的永清開發區國際服裝城和固安開發區國際商貿城等地搬遷轉移；武漢漢正街商戶向卓爾的漢口北市場整體遷移等。

09、“互聯網+”模式

一直以來，如何利用互聯網推動產業園區招商與運營模式的創新轉型，是很多具有前瞻性眼光的產業地產運營商在積極探索的課題，也是大有可為之處。

長期以來，企業選址受到產業氛圍、優惠政策、人才資源、配套服務等多重因素影響和制約，互聯網的出現，讓企業能快速、全面、準確地掌握相關信息，在一定程度上有效降低風險，提高選址效率。然而不容忽視的是，產業地產仍然具有交易金額大、交易周期長、交易因素復雜、成交率低的特點，這也決定了其不同于傳統消費品+互聯網的運營模式，仍需不斷創新、改進、豐富、完善。

案列：2016年，東湖高新正式運行其“互聯網+”招商運營模式，建立信息釋放、篩選、跟蹤、反饋機制，通過集團/項目信息的二級篩選、匹配，打造企業大數據平臺，利用互聯網載體形成從前端至終端的管理體系，實現招商與服務的信息化、系統化、全國化。數據顯示，全年通過該體系共成功吸引跨區域落戶企業62家、服務園區企業400余家、專業應答2000余頻次。

按照東湖高新董事長楊濤的意見，“園區互聯網招商雖然成交轉化率還沒有那么高，但是運行效果已經大大超乎我們的預料，是很有上升潛力的。”

10、眾籌眾包模式

這是一種新型招商模式，通過各個社會資本方(以產業地產運營商為主)結成一個優勢互補、同氣連枝的聯盟形式與地方政府進行對接，由此能夠有更好的議價能力，從而以更優惠的政策、更低廉的地價來鎖定更優質的產業園區或特色小鎮資源，然后根據需求和各自優勢在內部進行分配，并以一種“眾籌、眾包、眾建、眾享”的模式，讓每一個資方能夠對自己所負責的單元進行最有效的資源導入和開發運營。

這種類似于“阿米巴”式的招商承包責任制，不僅將以往難度重重的總體招商化整為零，降低難度，還能夠最大化激活每一個資方的積極性，相當于將整體資方的全國或全球產業資源進行整合嫁接，促進整個園區或小鎮的招商運營效率提升。